인플레이션, 디플레이션과 부동산 가격 예측

일본은 왜 부동산이 폭락했을까?

현대의 신용화폐 시스템에서, 성장한다는 것은 가계에서 대출을 계속해서 늘려나가야 경제가 성장할 수 있다. 일본의 경우 지난 20여 년간 가계부채가 지속적으로 줄어들고 있는데, 이는 통화량 감소와 디플레이션이 진행되었다는 의미다. 통화량 감소와 디플레이션이 발생하게 되면, 주요 부동산 가격이 하락하게 된다.

 

 

 

디플레이션은 어떻게 발생할까?

물가상승률이 0이거나 마이너스로 돌아서면 디플레이션이 올 수 있다고 판단하고, 정부는 이를 막기위해 공적 자금을 투입하게 된다. 공적 자금까지 투입할 정도로 디플레이션이 무섭기 때문인데, 디플레이션이 발생하면 경제가 침체되고 파산자가 속출하는 등 문제가 발생하기 때문이다. 디플레이션의 시나리오는 다음과 같다.

 

1. 대출이 줄고, 통화량이 감소하면 부동산 가격이 하락하게 된다.

2. 부동산 가격이 계속해서 하락하게 되면, 부동산을 담보로 잡은 금융기관들이 현금을 회수하기 위해 대출을 회수하기 시작한다.

3. 채무자들은 대출상환을 위해 보유하고 있던 부동산을 처분하게 되고, 계속해서 판매할 부동산이 나오게 되면 부동산(자산)가격 하락은 가속도를 낸다.

4. 이렇게 되면 부채 디플레이션이 발생해 파산자가 속출하며, 경제는 본격적인 디플레이션을 맞이하게 된다.

 

 

한국은 디플레이션 ? 인플레이션?

지난 10년간 기사에서 자주 언급되던 디플레이션은, 작년(2021년) 소비자물가가 급격하게 상승하며 2021년 4분기에는 전년동기 대비 3.5% 상승하며 인플레이션을 걱정해야 할 상황까지 오게 되었다. 국제유가의 급격한 상승, 민간소비수요 회복세 등을 요인으로 보고 있으며, 2022년에도 2%대의 물가상승률이 유지될 전망이다.

 

	2021년 1분기	2021년 2분기	2021년 3분기	2021년 4분기
전년동기 대비 소비자물가 상승률 (분기)	1.4%	2.5%	2.5%	3.5%

	2017년	2018년	2019년	2020년	2021년
전년동기 대비 소비자물가 상승률 (연간)	1.9%	1.5%	0.4%	0.5%	2.5%

 

 

 

한국의 현재 가계대출 상황은 어떠한가?

한국의 가계 대출은 계속해서 증가하고 있었고, 정부는 가계 대출이 과도하다고 판단, 가계대출을 줄이기 위한 갖가지 정책을 쏟아내게 된다. 특히 정부도 대출이 늘어날 수록 부동산 가격이 상승한다고 판단하는 것으로 보이는데, 그 이유는 부동산 대출 규제가 급격하게 늘어났기 때문이다.

 

2021년 12월 06일 금융감독원의 2021년 11월중 가계대출 동향(잠정)에 따르면, 매월 대출이 증가는 하나 증가세는 계속해서 감소하여 21년 7월, 전년동월대비 10.0% 증가를 기준으로 매월 감소 (아래 도표 참고)하고 있다고 한다.

	2021년 7월	2021년 8월	2021년 9월	2021년 10월	2021년 11월
전년동월대비 가계대출 증가율	10.0%	9.5%	9.2%	8.6%	7.7%

가계대출을 기준으로 부동산 가격을 예측해볼 때, 대출은 계속 증가하고 있기 때문에 부동산 가격이 증가할 여력이 있으나, 증가율은 감소하고 있기에 가격상승세가 둔화될 수 있다고 예측해볼 수 있겠다. 다만, 부동산 가격이 단순히 가계대출에만 영향을 받는 것이 아니기 때문에 단순하게 이야기 할 수는 없다.

 

 

부동산 가격, 정말 잡을 수 있을까?

모든 사람이 한 목소리로 "집값을 잡아야 한다, 집값을 현실화 해야 한다" 라고 이야기하지만, 집 값이 떨어지기 시작하면 "자산 폭락"이라는 단어로 우려의 목소리를 내기 시작한다. 위에서 이야기한 바와 같이, 경제가 성장한다는 것은 GDP가 증가하는 것이고, 적당한 통화량(대출)의 증가, 적당한 인플레이션, 그리고 이에 따른 자산가격 상승이 이루어진다는 이야기가 된다. 그런데, 부동산의 가격이 하락하기 시작하면, 도미노 파산이 일어날 가능성이 높고, 디플레이션도 우려되어 경제 전반적으로 침체될 가능성이 높기에 정부 및 중앙은행은 이를 그대로 두고 볼 수 없게 된다.

 

그런 차원에서, 개인적인 의견으로, 정치적으로는 부동산 가격 안정화를 외치지만, 경제가 성장한다는 것은 부동산 가격이 상승할 가능성이 높기에, 경제에 큰 문제가 오지 않거나 정부 및 중앙은행에서 손 놓고 있지 않는 이상 부동산 가격은 폭락 후 유지되기 어렵다고 본다. 다만, 일본처럼 잃어버린 20년이 온다면 이야기가 달라질 수 있지만, 현재로서는 디플레이션보다는 인플레이션이 걱정되는 상황이다.

 

 

부동산 가격은 무조건 우상향?

도서 "돈의 감각"에 따르면, 특정 지역에 신용팽창이 발생하면, 이는 곧이어 부동산 가격의 상승으로 이어지며, 신용팽창(통화량 증가, 자산가격 상승)에는 세 가지 필요조건이 있다.

 

첫째, 인구의 증가

 - 말 그대로 인구가 증가하는 것이다. 한 사람이 동일한 양의 대출을 받을 수 있다고 가정할 경우, 인구가 증가할 경우 대출 총량이 늘게 되어 신용팽창이 발생하게 된다.

 

둘째, 소득의 증가

 - 여기서 소득의 증가를 이야기 한 이유는, 신용팽창을 위해서는 대출이 늘어나야 하는데, 대출이 늘어나려면 개인의 소득이 증가해야 현재보다 더 대출을 받을 수 있기 때문이다.

 

셋째, 생산의 증가 (지속 가능한 성장)

 - 지속가능한 성장을 통해 수출이 증가하고 국가경쟁력이 올라가면, 부채 수준을 높여도 감당할 수준이 되기 때문에 대출액이 증가하여 신용팽창이 일어날 수 있다.

 

위 3가지 필요조건에 따르면,

  1. 대한민국은 지속적으로 인구가 감소하고 있고, 앞으로도 인구가 증가할 가능성은 높지 않아 보인다.

  2. 소득의 양극화가 심해지고, 실업률이 감소하지 않거나, 양질의 일자리가 창출되지 않으면 소득 증가는 어려워보인다.

  3. 지속가능한 성장을 하는 글로벌 기업이 늘어나고 성장하면 가능할 것으로 예상된다. 

 

거시적으로 볼 경우, 인구 감소, 개인 소득의 감소가 예상되기 때문에 부동산 가격이 지속적으로 오르려면 부동산 정책 완화 및 양적완화(통화량 증가) 등이 예상되는데, 인구, 소득, 경쟁력이 확보되지 않은 상황에서 정책 및 양적완화로 가격을 방어한다면, 버블이 형성되어 자산가격 폭락 및 디플레이션이 올 가능성이 있기에, 지속적으로 관찰과 고민을 할 필요가 있어 보인다.